【住宅ローンが払えない時の対処法】競売回避のリアルな手順｜岡山版
「住宅ローンが厳しい」「遅れそう」「督促状が届いた」
このようなご相談が、岡山県では近年増えています。
理由はさまざまです。
・勤務形態の変更により収入が一時的に減った
・離婚し世帯収入が単独になった
・病気や休職により返済が困難になった
・自営業の売上低下
・教育費増加や生活コスト上昇
実は、住宅ローン返済が厳しくなることは珍しい話ではありません。
しかし重要なのは「早く相談すること」だけです。
延滞が進むほど
→ 選べる選択肢が減り
→ 手放すことが前提となり
→ 競売が自動的に進みます。
岡山でも競売件数は増加傾向ですが、多くは早期対応で回避できた可能性がある案件です。
当社でも「すでに競売開始決定後」という状況から軌道修正できた方がいますが、早ければ早いほど救済幅は広くなります。
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◆住宅ローンを滞納した場合の時系列
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住宅ローン滞納 → 督促 → 期限の利益喪失 → 競売
という流れは全国共通ですが、岡山でも例外ではありません。
以下が典型的な流れです。
【延滞1か月以内】
・督促連絡
・引き落とし再案内
・柔軟対応可能なステージ
【延滞2〜3か月】
・書面督促
・電話頻度増加
・「返済再計画の提出」を求められることあり
【延滞3か月以上】
ほぼ間違いなく
→ 期限の利益喪失
→ 債権回収会社へ委託
銀行の権限が減り始め、交渉難度が急上昇します。
【期限の利益喪失とは？】
「ローン残額を一括で払ってください」と言われる状態
この段階でも競売回避は可能ですが、選べる手段は狭くなります。
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◆競売になった場合のデメリット
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岡山の競売落札価格は
平均市場価格の
約70〜80％程度に落ち込む傾向があります。
（築年数・立地により差あり）
さらに
・引越し猶予が短い
・周囲へ公告される
・売却後に残債が残る場合がある
（オーバーローンケース）
という問題があります。
たとえば
残債2,400万円
競売落札価格1,800万円
というケースでは
→ 残り600万円がそのまま借金になる
ケースがあります。
これが一般売却（任意売却含む）であれば
→ 査定が2,100万円〜2,250万円
という現実的な可能性もあります。
つまり
競売は最終手段に過ぎません。
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◆競売を避けるためにできる現実的な方法
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結論からいうと、競売回避には次の方法があります。
①返済条件の変更（リスケ）
例）
・返済額を一時減額
・期間延長
・利払いのみ期間設定 等
②任意売却
市場に近い価格で売却が可能で
残債処理条件を調整できます。
③住み替えローン
「売却 → 借換 → 新居購入」の設計も可能
④債務整理と併用
弁護士・司法書士連携で
「残債処理」「返済計画の見直し」が可能
⑤家族間調整
相続的観点の見直し 等
これらは
延滞前
～ 延滞1ヶ月以内
が最も通りやすいステージです。
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◆当社が岡山で行っている支援（実例あり）
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・金融機関との交渉同行
・返済再計画の調整
・任意売却手続き一式
・弁護士・司法書士連携
・離婚・財産分与に関する相談
・残債整理
・住み替えローン構築
特に岡山では
■一括返済請求後からでも対応した例
■自己破産申請中なのに購入計画へ切替成功
■勤続1年未満だが住み替え成功
という支援事例があります。
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◆まずは無料でご相談ください（匿名可）
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以下の情報がわかれば、より正確にアドバイス可能です。
・住宅ローン残高
・毎月返済額
・延滞期間
・金融機関名
・査定可能な住所
すべて匿名OK
家族にも連絡なし
金融機関にも通知なし
LINE／メール相談のみで完結可能です。
※岡山県内全域対応
（岡山市・倉敷市・赤磐市・玉野市・早島町・総社市 他）
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